Immobilienagenturen erstellen Rentabilitätsanalysen, um Mietinvestoren zu einem bestimmten Objekt zu lenken. Diese Dokumente enthalten Mietprognosen, Kostenschätzungen und manchmal steuerliche Simulationen. Die Frage, die sich stellt: Spiegeln diese Analysen die Realität des Marktes wider, oder sind sie durch das Geschäftsmodell der Agentur selbst verzerrt?
Vergütung der Agenturen und strukturelle Verzerrung bei Mietprognosen
Der Ausgangspunkt jeder kritischen Bewertung ist die Vergütungsstruktur. Die meisten Immobilienagenturen erhalten ihre Honorare bei Abschluss des Verkaufs. Nicht basierend auf den Mieterträgen, nicht auf der Performance des Objekts über fünf oder zehn Jahre.
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Dieses Modell schafft eine strukturelle Verzerrung zugunsten optimistischer Prognosen. Die Agentur hat ein direktes Interesse daran, eine attraktive Rendite darzustellen, um den Kauf auszulösen. Die Autorité des marchés financiers hat 2023 in ihrem Bericht über die Vermarktung von Immobilienfonds hervorgehoben, dass zu günstige Szenarien eine wiederkehrende Verzerrung bei der Verteilung von Immobilieninvestments darstellen. Die beschriebenen Mechanismen (Provision bei Eintritt, nicht bei Ergebnis) sind identisch mit denen vieler Mietinvestitionsagenturen.
Diese Feststellung, wie sie in der Analyse von agenceimmobilierefnaim.fr auf News Immo detailliert wird, führt dazu, jede Simulation kritisch zu hinterfragen, anstatt sie für bare Münze zu nehmen.
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Mietrentabilitätsanalyse: Was die Agenturen einbeziehen und was sie auslassen
Eine Agentursimulation zeigt in der Regel eine geschätzte Miete, einen Kaufpreis und eine Bruttorendite. Das Problem liegt selten in dem, was angezeigt wird, sondern in dem, was fehlt.
| Posten | Oft von der Agentur einbezogen | Oft minimiert oder abwesend |
|---|---|---|
| Miete | Marktmiete (obere Preisspanne) | Reale Leerstandsquote |
| Kosten | Aktuelle Eigentumskosten | Notwendige energetische Sanierungsarbeiten |
| Besteuerung | Steuervorteil zu Beginn (wenn vorhanden) | Reale Besteuerung der Mieteinnahmen über die Zeit |
| Finanzierung | Monatliche Kreditrate | Gesamtkosten des Kredits über die Laufzeit |
| Verwaltung | Ausgewiesene Verwaltungskosten | Mieterwechsel und Kosten für die Wiedervermietung |
Die in den Prognosen verwendete Miete entspricht oft der oberen Preisspanne des lokalen Marktes. Im Gegensatz dazu wird die Leerstandsquote (die Zeiten ohne Mieter) selten realistisch beziffert. Eine Wohnung, die ein Monat im Jahr leer steht, reduziert die Rendite erheblich.
Die notwendigen energetischen Sanierungsarbeiten sind der am meisten unterschätzte Posten. Das Gesetz über Klima und Resilienz vom 22. August 2021 verbietet schrittweise die Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien. Ein Objekt, das in die Kategorie G oder F fällt, benötigt Arbeiten, deren Kosten mehrere Jahre an Mieten aufzehren können. Das Gesetz vom 23. Oktober 2023 hat den Zeitplan teilweise überarbeitet, aber die Verpflichtung bleibt bestehen.
Ausgewiesene Bruttorendite gegen tatsächliche Nettorendite: die Standardabweichung
Die Agenturen kommunizieren fast systematisch über die Bruttorendite. Diese Zahl teilt die jährliche Miete durch den Kaufpreis. Sie ist einfach, verständlich und verkaufsfördernd.
Die Nettorendite hingegen berücksichtigt nicht erstattungsfähige Kosten, die Grundsteuer, Verwaltungskosten, die Versicherung für nicht bewohnte Eigentümer und die Besteuerung. Die Differenz zwischen Bruttorendite und Nettorendite übersteigt häufig ein bis zwei Punkte.
Und selbst die Nettorendite berücksichtigt nicht immer die tatsächliche monatliche Liquiditätsbelastung, das heißt, was der Investor jeden Monat aus eigener Tasche zahlt, nachdem alle Kosten von der erhaltenen Miete abgezogen wurden. Diese Berechnung, die manchmal als Cashflow bezeichnet wird, bestimmt, ob die Investition sich selbst finanziert oder ob sie jeden Monat Geld kostet.
- Die Bruttorendite dient als Schaufenster: Sie spiegelt nicht die wirtschaftliche Realität des Projekts wider
- Die Nettorendite nach Besteuerung ist der einzige verlässliche Indikator, um zwei Objekte miteinander zu vergleichen
- Der monatliche Cashflow bestimmt die finanzielle Lebensfähigkeit im Alltag, insbesondere für einen Investor, der kreditfinanziert
Selbst die Daten einer Immobilienagentur überprüfen: konkrete Methode
Anstatt die Analysen von Agenturen pauschal abzulehnen oder zu akzeptieren, besteht der produktive Ansatz darin, jede Hypothese mit unabhängigen Quellen abzugleichen.
Für die Miete konsultieren Sie die Online-Anzeigen im gleichen Gebiet und für denselben Objekttyp (Wohnung, Haus, vergleichbare Fläche). Überprüfen Sie, ob die Stadt eine Mietpreisregulierung anwendet. In angespannten Gebieten stellt die erhöhte Referenzmiete eine gesetzliche Obergrenze dar, die die Prognose der Agentur nicht überschreiten kann.
Für die Kosten fordern Sie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Diese zeigen die beschlossenen Arbeiten, außerordentliche Mittelabrufe und den Stand des Pflichtarbeitsfonds.
Für die Energieeffizienz fordern Sie das Energieeffizienzdiagnosezertifikat (DPE) an und lassen Sie sich von einem unabhängigen Handwerker die Kosten der notwendigen Arbeiten zur Erreichung der Mindestklasse E beziffern. Ein ungünstiger DPE, der nicht korrigiert wird, kann das Objekt kurzfristig unvermietbar machen.
Für die Besteuerung basieren die Simulationen der Agenturen oft auf einem günstigen Steuermodell (Mikro-Immobilien, LMNP nach tatsächlichem Aufwand). Lassen Sie das Modell von einem Steuerberater oder unabhängigen Steuerexperten validieren, dessen Vergütung nicht von dem Verkauf des Objekts abhängt.
Immobilienagentur und Verkaufsauftrag: Was der rechtliche Rahmen vorschreibt
Der Immobilienmakler ist gemäß dem Hoguet-Gesetz zu Transparenzpflichten bezüglich der Honorare und der Merkmale des Objekts verpflichtet. Der Verkaufsauftrag muss die Höhe der Honorare, deren Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer sowie die Dauer des Auftrags angeben.
Diese Verpflichtungen beziehen sich auf die Transaktion, nicht auf die Qualität der Rentabilitätsprognosen. Es gibt keinen Text, der die Agentur verpflichtet, die Zuverlässigkeit einer Mietsimulation zu garantieren. Die Verantwortung für die Überprüfung der Renditehypothesen liegt daher vollständig beim Investor.
Die von Immobilienagenturen bereitgestellten Rentabilitätsanalysen bleiben nützliche Werkzeuge als Ausgangspunkt, vorausgesetzt, man betrachtet sie als das, was sie sind: kommerzielle Dokumente, die von einem Akteur erstellt werden, dessen Vergütung vom Abschluss des Verkaufs abhängt. Die unabhängige Überprüfung, Zeile für Zeile, macht den Unterschied zwischen einer rentablen Mietinvestition und einer unangenehmen Überraschung.